開發商不能辦理房產證主要是因為建筑項目特殊，不合規定等情形導致的。具體而言，開發商不能辦理房屋產權證情形包括。1、利用集體所有土地開發的項目。2、未經立項批準的項目。3、未取得規劃審批的項目。4、沒有銷售許可證又無大產權證的房屋。5、未經驗收或驗收不合格的房屋。6、土地或者房屋未解除抵押的。7、開發商未交納相關稅費的。開發商在什么情況下可以做房產預售。房屋預售應當符合下列條件。第一，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。此項規定是商品房預售的基礎。因為只有土地使用權是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進入流通領域，從而達到預售的目的。