商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。要約邀請，又稱為引誘要約，根據《民法典》第四百七十三條之規定是指：希望他人向自己發出要約的意思表示。要約邀請可以向不特定的任何人發出，也不需要在要約邀請中詳細表示，無論對于發出邀請人還是接受邀請人，都沒有約束力。但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容。開發商存在虛假售樓廣告、未按實宣傳的，應當承擔違約責任。一、虛假宣傳免責條款有效嗎。