辦理入住手續時應注意哪些問題

辦理入住手續時應注意的問題：

1、看開發商是否具備合同約定的交房條件；

2、索要《建設工程質量核驗證明書》并據此驗收房屋質量；

3、檢驗合同約定的房屋面積與實際面積是否有差異；

4、檢驗合同約定的配套設施是否齊全。

一、交房流程有哪些步驟

交房流程一般包括如下步驟：

1、核驗業主材料。

開發商和物業員核驗業主的購房材料，雙方確定收房流程。

2、了解購房合同，準備相關資料。

業主與開發商約定好收房日期后，仔細研究合同中的條款，充分了解哪些是開發商必須做好的，哪些是業主擁有的權益。其次，準備各種相關資料，包括申辦產權證需要的原購房合同，各期還款單據，如發票或用于換發票的收據，如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業主本人的身份證、常住人員照片、收樓通知書等等。

3、領取收房驗房表。

業主領取《竣工驗收備案表》《房屋土地測繪技術報告書》《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明，《竣工驗收備案表》《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

4、查證。

在收房之前，應要求開發商出示《建設工程質量認定證書》，索取《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》《竣工驗收備案表》，紅色的是常說的兩書一表，也是收樓時特別需要注意的收樓文件。還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》，房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容，如客廳樓板、陽臺地面等等，驗收意見表，如《樓宇驗收記錄表》。

5、驗房。

查證完各種證件后，領取房屋鑰匙，由接待員帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。

6、協商問題解決方案。

在驗房過程中，業主就新房存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案。雙方協商并達成書面協議，根據協議內容解決交房中存在的問題。無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議。

7、付款。

開發商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。值得注意的是，開發商交樓時房子面積是否縮水。按最新規定，縮水小于0.6%，開發商不需作任何補償；縮水在0.6%與3%之間，按合同約定的房屋單價多退；縮水超過3%開發商應多退或買家有權提出退房。如果面積不是縮水，而是多了，增加面積小于0.6%的，房價款保持不變；增加面積在0.6%與3%之間，按合同約定房屋單價少補；增加面積超過3%，3%以內部分按單價少補，超過3%部分，買家無條件擁有。

8、領取鑰匙。

業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》。

9、維護好物業關系。

與物業公司簽署物業協議、向物業公司交納物業費并索要發票或蓋章確認的收據。良好的物業管理是居住質量的保證。

10、辦理入住手續。

驗房完畢，業主認為新房沒有什么大問題，就可以簽署《入住交接單》，辦理入住手續。如果業主認為驗房不符合條件，業主應采取的措施如下：

（1）對于開發商交房不符合法定條件的，業主完全有權力拒絕收房，同時開發商應承擔延期交房責任；

（2）對于開發商交房不符合合同約定條件的，業主也可以有權力拒絕收房，開發商應承擔延期交房責任。

（3）對于開發商交房時，出現房屋質量問題，應看房屋質量的嚴重程度，若質量嚴重影響入住，業主完全有權拒絕收房，開發商應承擔延期交房責任；若房屋質量問題不太嚴重，如墻面有裂縫或小面積脫落等，業主應收房。但開發商應在一定時間內修復，否則業主還可以拒絕收房。

二、簽訂商品房預售合同要注意什么

1、不要貿然交付定金。建議購房者購買商品房時一定要親自到相應樓盤的售樓部，查看開發企業是否已辦理商品房預售許可證。如沒有商品房預售許可證，則說明此樓盤不具備商品房預售條件，千萬不可貿然交付定金。

2、仔細審查關于房屋面積的約定。對于商品房這種特殊的商品，可以允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應超過合理的范圍，法律規定為合同約定面積的3％。在簽訂商品房銷售合同時，購房者要注意開發商對面積誤差的約定。

3、明確關于房屋質量的約定。購買預售的期房，開發商帶大家看的都是豪華的廣告和美好的樣板間，等到商品房交付使用之后，問題才暴露出來，這時，開發商早就將樣板間拆了，購房者就沒有證據證明看房時房子的質量標準，所以在簽訂合同時要注意將質量要求、交房標準、公共設施、售后服務等明確寫在合同里。

4、價格要明確具體的寫在合同里。價格條款必須具體，應避免出現房價暫定多少，待房屋竣工后按實核算等含糊的概念出現，因為按實際核算從不同的角度出發，各人的理解是不同的，日后容易產生糾紛。

5、關于違約的責任要明確。在簽訂商品房預售合同中，有些開發商或代理商會列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款，而千方百計避開自己違約責任的約定，或者雖約定了買賣雙方的違約責任，但雙方的違約責任約定不公平、不對等。

6、關于交房時間要明確并明確延期交房的處理。商品房買賣合同一般都有銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任這樣的表述。

三、買新房，在開發商交房時應注意以下問題

（一）要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖相同。房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

（二）要看所購商品房整棟樓的《北京市建設工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格。

（三）要和開發商共同對所購商品房進行驗收交接工作。這是一項細致工作，如果購房人不懂工程質量等相關知識，最好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時發現問題。有《北京市建設工程竣工驗收備案表》說明整棟樓是合格的，但不意味著購房人所購買的這套房沒有質量問題。

（四）要向開發商索要《質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現質量問題按約要求維修。

（五）簽訂合同要注明房屋縮水要開發商賠償，所交大定金可以退還（法律規定），會所應由開發商承擔，不在業主的公攤中。

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