在我國以劃撥土地使用權抵押嗎?

土地使用權劃撥抵押是合法的

（一）國家土地管理局《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》[1997]國土[籍]字第2號規定：“以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同?！?p>（二）《國土資源部關于企業間土地使用權抵押有關問題的復函》（國土資函[2000]第582號）浙江省國土資源廳：你廳《關于企業間土地使用權抵押有關問題的請示》（浙土資發[2000]244號）收悉。經研究，現函復如下。企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律、法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批準手續。企業之間訂立的主合同符合法律、法規規定的，為保證債權實現，債務方企業可以依法取得的出讓國有土地使用權或依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權抵押。設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。土地使用權抵押擔保必須依法辦理抵押登記。

（三）《關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》（2004年1月15日國土資發[2004]9號）“以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續?！?p>一、土地使用權性質引發的風險

1.土地使用期限。

我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地（租賃土地），土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年，屬于商業服務綜合類土地的使用期限為40年。銀行辦理房地產抵押貸款時，應特別注意土地的使用年限，否則就可能給日后處置房地產時埋下隱患。

2.處置費用。

對于出讓土地性質的房地產交易，由于房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費（重新辦理出讓手續）；屬于劃撥用地性質的房屋土地，處置抵押房地產時程序較為繁瑣，并需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金，容易產生風險。根據現有法律、法規、行政規章的規定，它們對人民法院強制變價或當事人自行處分國有劃撥土地使用權的限制，體現在以下三個層面：

一是被執行人對國有劃撥土地使用權沒有處分權，或者沒有自主的處分權。只有涉及地上建筑物所有權的轉讓、抵押時，經過有審批權限的人民政府或土地管理部門的批準，地上建筑物所占用范圍內的國有劃撥土地使用權，可以一并轉讓。

二是人民法院裁定強制拍賣、變賣地上建筑物、附著物或以物抵債時，在與當地土地管理部門取得一致意見后，可以裁定國有劃撥土地使用權隨地上物同時轉移。

三是國有劃撥土地使用權經報有審批權的人民政府批準轉讓，或人民法院事先取得了土地管理部門的一致意見而拍賣、變賣或者以物抵債的，受讓人要辦理土地使用權的出讓手續，并依法繳納土地使用權的出讓金。

3.各級開發區辦理以即繳即退方式辦理的工業用地出讓手續。

當前，各級開發區為吸引投資，凡符合招商條件的入園企業，國土部門基本土地出讓金以即繳即退方式（零出讓）為企業辦理了國有土地使用證、國有土地使用權出讓合同及出讓金發票。各級開發區為了扶持入園企業，解決其融資難問題，在與入園企業辦理國有土地抵押登記時，開發區也是一路綠燈予以放行。這里面隱藏的風險就是一旦企業經營不善，主張抵押權時，開發區就會執行法院發函，稱：涉案的國有土地使用權，是基于xx文件，給入園企業享受的優惠政策。如該宗土地使用權由新的受讓人獲得，則應按相關法律法規重新辦理土地出讓手續，補交各類稅費。實踐中，依法拍賣土地使用權的款項一般不足以補交土地出讓金及給類稅費。

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