只要買賣雙方是經協商在平等、自愿基礎上簽訂的房屋買賣合同,系雙方的真實意思表示,合同內容并未違反法律強制性規定或社會公共利益,該房屋買賣合同應為合法有效。
依據《民法典》第三編合同,第五十二條的規定,有下列情形之一的,合同無效:
一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定。而根據《房地產管理法》第三十八條的規定:未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。
綜上所述,因為《房地產管理法》只是說明不得轉讓,該條真實的立法意圖不在于禁止轉讓,而在于方便行政管理,不屬于合同效力取締性規范。雖然回遷人未取得房產證,但對該房屋享有準所有權,有權對其所安置的房屋進行處分。在尚未取得房地產權證之前,享有買賣合同上的債權,當然有權對該債權進行轉讓。
一、購買回遷房需要注意哪些問題
回遷房總體分兩種情況:一種是業主已經持有房產證,另一種是業主只持有回遷協議。這兩種情況應該區別對待。
(一)業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的,因為在二手交易的過程中,《房產證》是房管局認可,并受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名。
(二)業主手中只有發展商的回遷協議的。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的,在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議,此協議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時,只能是在公證處做公證交易,待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。
但是現實中,許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金,甚至先收百分之八十到九十的樓款,作為客人購買該套房子的保證,余數則在真正過戶交易后再付清,而由于業主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶,這對購買者來說具有一定的交易風險。
二、什么是回遷房
回遷房的概念源于拆遷,這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中,采取貨幣補償的方式,拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別,都是花錢買房,購房者的身份是相同的。也就是說回遷房就是發展商征收土地時,賠給回遷民的房子,一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。
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