房屋交付的法律依據

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第五條

商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

一、收房有哪些步驟和需要注意的事項

（一）步驟

1、開發商會通過快遞或者掛號信的方式郵寄入住通知書。（快到購房合同約定的交房時間的時候記得查收你的信件）

2、準備好入住通知書里面所提到的所有資料。

3、簽到并核實業主的個人材料。雙方確認收房流程。

4、業主領取《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術報告書》，并由開發商加以說明。

5、繳費。開發商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。

6、物業陪同業主對新房做綜合性驗收。有問題可提出整改要求，并簽書面整改協議。

7、領取鑰匙門禁卡并簽《住宅鑰匙收到書》。

8、與物業公司簽署物業協議、向物業公司交納物業費并索要發票或蓋章確認的收據。

9、簽《入住交接單》，完成整個收房過程。

（二）注意事項

1、看樓棟整體情況是否完善

外墻是否傾斜，瓷磚貼的是牢固與否，樓棟大門是否完好，樓道消防系統及公共社保是否能用。

2、看自家防盜門是否完好

有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應是否靈活。

3、檢查家里門窗

門：關門開門是否順暢（并用鑰匙開門試試好不好開）開關門時是否松垮或太緊，有無怪聲音

窗：窗邊與混凝土接口是否已做到沒有縫隙（窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙）

開關窗戶是否太緊，開啟關閉是否順暢。窗戶玻璃是否完好。窗臺和陽臺下面有無水漬，如有則可能是漏水。

4、檢查層高夠不夠

在成都，層高一般都在2、95－3米之間，用卷尺親自測量一下是否達標，是否符合購房合同上的要求。

5、檢查墻面和地板

墻面：是否平整，是否有開裂和滲水現象，是否有空鼓包？

檢查墻面的膩子，是否是防水膩子，可以帶瓶礦泉水，往墻上潑水，用手去摸，看手上是否有泥漿，沒有的話證明墻面的耐水膩子合格。

小貼士：為了防止開發商在墻面動手腳，可用小木錘或其他東西敲墻，可以聽出墻面是否實體墻。如果發現大面積空鼓可要求物業整改。

地板：檢查地面是否平整。是否有開裂和反砂：地面用腳搓地面時是否出現沙粒。砂漿比或水泥質量不合格、攪拌不均勻都會出現此問題。

6、檢查衛生間是否滲水

在衛生間地面上倒水，然后約好樓下的業主在24小時后查看對方衛生間的天花，并檢查自己家的天花是否有滲水。

7、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符

8、一般情況下都沒什么大問題，但是還是要核實一下。

二、新房交付時要交哪些費用

1、契稅：非普通住宅契稅按4％征收，普通住房標準為按1．5％征收。個人首次購買90平方米及以下普通住房契約按1％征收。各城市具體收費標準略有不同。

2、住房維修基金：商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2－3％的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用于物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行錢隨房走的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。

3、房屋產權登記費：有的開發商是辦證時才收取的，住宅80元／套，非住宅550元／件。

4、證照印花稅：5元／本。

5、工本費：10元／本。

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