不動產物權登記生效的情形有

法律主觀：

一、不動產物權效力的發生不以登記為要件的情形
《 中華人民共和國民法典 》第二百零九條規定，不動產 物權的設立、變更、轉讓和消滅 ,經依法登記,發生效力；未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記?？梢?，民法典對不動產物權采取登記生效主義，法律另有規定的例外情形才實行登記對抗主義，具體如下：
一是依法屬于國家所有的自然資源。民法典第二百零九條已有明確規定，國家自然資源的所有權可以不登記。中國地大物博，所有國家自然資源登記比較麻煩，也容易疏漏，也可能不斷在變化。若國家自然資源采取登記生效主義，必然會為他人侵占國家自然資源帶來可乘之機。因此，民法典對國家自然資源未采取登記生效主義。
二是非依法律行為而發生的物權變動情形。主要包括三種情形：
（1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書，或人民政府的征收決定等，自法律文書生效或人民政府的征收決定等行為生效時發生效力；
（2）因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力；
（3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
三是特殊類型的物權種類。民法典既要考慮一般性，也要考慮特殊性。比如，對于 土地承包經營權 ，民法典第三百三十三條規定“土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立”，并未要求登記生效，主要是考慮到土地承包經營權的設立、流轉限定在鄉土熟人社會。
此外，關于地役權，民法典第三百七十四條規定，“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機構申請地役權登記；未經登記,不得對抗善意第三人?！笨梢?，對于地役權采取的是登記對抗主義，而不是登記生效主義。另外，對于宅基地，民法典第三百六十五條規定，“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！睂τ谡剞D讓也并未要求登記生效主義。
二、不動產物權登記的種類
1、設立登記
不動產物權的設立登記是權利人申請物權登記機構將不動產物權的登記設立事項記載于不動產登記簿的事實。變動登記也就是權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權的變更、轉讓和消滅等事項記載于不動產登記簿的事實。
2、更正登記
更正登記是指對不動產物權錯誤登記的錯誤進行更正登記。
3、異議登記
利害關系人可以申請異議登記的條件是：利害關系人申請更正登記后，不動產登記簿記載的權利人不同意更正。
4、預告登記
預告登記也就是在當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也即權利取得人只對未來取得的物權享有請求權時，法律為保護這一請求權而為其進行的登記。
三、不動產物權登記機關的禁止行為
1、登記機構不得要求對不動產進行評估。目前我國對不動產評估采取的是中介機構服務性評估。即不動產所有權人只要向登記機構提供的評估結果是合法評估機構出具的，就應該作為登記的依據進行登記，而不能要求當事人進行二次評估。目前有一些房地產登記機關強制登記申請人進行評估的做法是行政違法行為，應該予以制止。
2、登記機構不得以年檢等名義進行重復登記，因為行政登記屬于收費登記業務，而有些地方的不動產行政登記機構為了增加收入，經常以年檢名義對不動產進行重復登記。
3、登記機構不得超出登記職責范圍的其他行為是指國家行政主管機關制定的不動產登記的內容和范圍及相應的程序，各類不動產行政登記機構都必須遵循相應的行政登記法規。如果發生超出登記職責范圍的行為，就是無效行政行為，當事人可以通過行政復議或行政訴訟要求撤消。如某地的房產行政登記機構在房產行政登記中向當事人收取土地收益金，該行為顯然超出了房產登記的職責范圍，當事人有權拒絕該行為。如果行政登記機構堅持這一做法，當事人有權申請行政復議或行政訴訟，要求撤消該收費行為。
4、不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。這一項規定目前在許多地方并不能得到有效遵守。

法律客觀：

不動產物權變動以登記為生效要件嗎不動產物權的變動已登記為生效要件，動產物權的變動以交付為生效要件。包括所有權、地上權、地役權、永佃權、典權、抵押權6種。不動產物權以登記為其公示方法，不經登記不發生法律效力。近現代由于抵押權的投資，使不動產證券化，因而發現了淡化動產與不動產區別的趨向。在社會主義國家，永佃權已被廢除，典權也曾失去存在的意義。從中國《民法通則》來看，除永佃權、典權外，其他不動產物權均有規定。依據下列規則確認不動產物權的歸屬：1、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對于市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在于，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。2、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。實踐中，很多人常?；煜撕贤男Яεc登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。對于不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立并生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那么，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那么，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利于保護合同當事人的權益。3、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先后。如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先于抵押權人;所有權、抵押權作為物權優先于因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先于未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先后來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先于在后的抵押權受償。

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