土地增值稅四項制度

法律主觀：

土地增值稅 是采用超率累進稅率計算的。只有先計算出增值率，即增值額占扣除項目的比例后，才能確定適用稅率，并計算應 納稅 額。其計算公式如下： 增值率=增值額/扣除項目金額×100% 應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率) 這種計算方法比較繁瑣，要分段計算，匯總合計。因此，在實際工作中，一般采用速算扣除法計算，其計算公式如下： 應納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率 [例1]某房地產開發 公司轉讓 一塊已開發的 土地使用權 ，取得轉讓收入1400萬元，為取得土地使用權所支付金額320萬元，開發土地成本65萬元，開發土地的費用21萬元，應納有 關稅 費77.7萬元。計算應納土地增值稅如下： 開發費用21萬元，未超過(320+65)×10%=38.5萬元，可據實扣除。 扣除項目金額=(320+65)×(1+20%)+21+77.7=560.7(萬元) 增值額=1400-560.7=839.3(萬元) 增值額占扣除項目比例=839.3÷560.7=149.69% 應納稅額=839.3×50%-560.7×15%=335.54(萬元) [例2]某房地產開發 公司 轉讓高級 公寓 一棟，獲得貨幣收入7500萬元，獲得購買方原準備蓋樓的鋼材2100噸(每噸2500元)。公司為取得土地使用權支付1450萬元，開發土地、建房及配套設施等支出2110萬元，支付開發費用480萬元(其中：利息支出295萬元，未超過承認標準)，支付轉讓房地產有關的稅金47萬元。計算應納稅額如下： 收入額=7500+2100×0.25=8025(萬元) 扣除項目金額=(1450+2110)×(1+20%)+295+178+47=4792(萬元) 其他開發費用實際支出比例=(480-295)/(1450+2110)=185/3560=5.2% 超過5%的限額，按5%計算如下： (1450+2110)×5%=178(萬元) 增值額=8025-4792=3233(萬元) 適用級次=3233÷4792=67.5(%) 應納稅額=3233×40%-4792×5%=1053.6(萬元)

法律客觀：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。(2)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定，實行核定征收。(5)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對從事房地產開發的納稅人可按第(1)、(2)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

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