在買二手房的購房合同要注意什么？

訂立二手房買賣合同需要注意：

1、房屋產權和手續是否齊全；

2、明確成交價格和稅費責任；

3、明確買賣雙方的責任；

4、明確付款方式和時間；

5、過戶時間要明確；

6、物業交割要清楚等。

一、簽訂二手房合同時有哪些注意事項

簽訂二手房合同時有哪些注意事項有：1、首先提醒您在決定交納首付簽訂合同之前，要確定項目的證件齊全，您可以在其銷售部要求查看這些證件，只有證件齊全才會減少購房風險。2、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等要一一予以說明。3、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。房屋的戶型、面積一定要表示清楚，建筑面積、使用面積及公攤面積等要明確說明。4、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細，各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突;文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人或公司章程上授權的主要負責人。5、違約責任的約定一定要雙方對等。簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。6、其他如付款方式、產權保證等都應詳細、具體地加以說明。同時合同中一定要確定物業管理單位的產生辦法或具體的物業單位以及物業收費標準，并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。

二、二手房面簽流程

一、基本情況要在合同里列出

買賣雙方的姓名、住所、聯系方式。簽約時如果不是買賣雙方本人到場簽字，一定要看其是否有簽約人的授權委托書原件，確認后方可進行簽字。

二、明確房款及房款的支付方式、支付時間

首先，要明確房款是凈得價還是含稅價。

其次，如果買方采取貸款方式支付房款的，要明確首付款的比例、支付時間及買方的貸款額度。

另外，貸款有商業貸款和公積金貸款以及組合貸款幾種方式，而每種方式所需要的周期是不同的，辦理公積金貸款所需周期相對較長，賣方要根據自己的實際需要，慎重選擇買方。如果賣方急需用錢，那么這種情況就最好不要選擇公積金貸款的買方了。

再次，如果買方選擇貸款方式支付房款的，要約定一個銀行批貸的合理期限，若超過該期限銀行沒有批貸，則可約定由買方改全款支付，若在一定期限內，買方仍未支付的，每逾期一日買方應向賣方支付違約金，超過一定期限的賣方有權解除合同。

三、明確房屋的基本情況，如果房屋有什么質量問題要向買方明示

比如房屋的性質、房齡，結構等等，因為如果買方選擇貸款方式付款，房子本身的情況(比如房屋的建成年限)會直接關系到房屋的評估價，從而決定買方的貸款額度。如果合同里約定了買方的貸款額度，到時候因房屋本身的問題導致貸款未獲批準，就容易產生糾紛。如果賣方對房子的狀況做了如實說明，那么即使發生糾紛，也不會歸結于賣方的責任。

四、房款的支付與產權過戶、物業交割相結合

對于賣方來講，最大的風險莫過于將房子過戶給他人后，卻沒有收到房款，因此在簽訂買賣合同時要將房款的支付與產權過戶、物業交割相結合，防止出現先過戶、交房后收款的情況。如買方采用全款支付的，一定要在收到全款后再交房，采用貸款方式支付的，一定要在看到銀行的批貸通知后再進行過戶，這樣就能保證一旦過完戶，貸款銀行能順利地將貸款發放給賣方。

五、如果買方選擇全款支付的，為了保證賣方能在過戶之后安全的收到剩余房款，可考慮在過戶之前將剩余房款放在一個雙方都認可的第三方，這樣將防止買方取得了房產證后卻不付剩余房款的情形出現。

六、明確買方逾期付款的違約責任及買方違約時賣方的單方解除權。

七、明確稅費的承擔。

二手房交易過程中本應由賣方承擔的稅種有營業稅、個人所得稅、土地增值稅等，但在實踐中這些費用要么由買方直接支付，要么賣方將其轉嫁到房價上：因此賣方要結合稅費的承擔來決定房價，如果合同里約定由買方承擔所有的稅費，那么賣方可以考慮將房價適當降低一些，如果買方不承擔稅費，那么房價就要提高了。

三、二手房土地出讓金是由誰繳納

二手房土地出讓金由誰繳納，具體如下：

1、以劃撥方式取得土地使用權的，報有批準權的人民政府審批，有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金；

2、如果合同無特別約定，土地出讓金應由買方繳納。

一、二手房買賣的詳細流程如下：

1、看房，買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產生的所有費用由買賣雙方支付；

2、查檔，買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案；

3、簽合同，買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款，支付定金給中介公司；

4、賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委托擔保公司辦理相關事務；

5、資金監管及貸款申請，買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號；

6、贖樓，買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續，約5個工作日左右；

7、房屋過戶，買方同擔保公司去當地房地產產權登記核心三樓簽訂房地產買賣合同，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執，需5個工作日；

8、交房，買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。

二、二手房買賣過程中的注意事項：

1、進行二手房交易前必須確認房主真實身份；

2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任；

3、必須標明付款、過戶時間；

4、必須注明二手房相關費用的交接時間；

5、與中介公司簽訂合同時，必須有代理費明細單；

6、通過中介公司購房必須要求與房主見面；

7、必須學會使用補充協議。

總而言之，以劃撥方式取得土地使用權的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。如果合同無特別約定，土地出讓金應由買方繳納。土地建造房屋時，土地使用權是由國家行政劃撥的，劃撥地在發生交易時每交易一次都需要向國土部門支付土地收益金，也叫土地出讓金。

【本文關聯的相關法律依據】

《民法典》第五百九十五條

買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第五百九十六條

買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

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