什么是房地產成本

房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象，以正常生產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為采購成本、開發成本和經營成本。

一、轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益?？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規定有下列幾項：

（1）取得土地使用權所支付的金額。

包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。

（2）開發土地和新建房及配套設施的成本（以下簡稱房地產開發成本）。

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

（3）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用）

是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5％以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10％以內計算扣除。

（4）舊房及建筑物的評估價格。

是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

（5）與轉讓房地產有關的稅金。

這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（6）加計扣除。

對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20％的扣除。

二、房改房與商品房的區別

1、房屋來源

房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，也就是國家對職工的一種工資性實物補償。

商品房的房屋來源，是具有經營資格的房地產開發商建成的房屋，是通過出讓方式取得士地使用權。

2、價格

房改房的價格不由市場供求關系決定，而是由政府根據實現住房簡單再生產和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定的，是以標準價或成本價出售給職工的公房。

商品房是市場經濟條件下可進行交易的商品其銷售價格是由市場經濟供求關系決定的

3、銷售對象

房改房的銷售對象是有限制的，并不是任何人都可以享受國家房改優惠政策的，購買房改房的對象，只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工家庭。

商品房的出售對象是公開面向社會居民群體，根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

4、購房面積

在房改售房中，對購房的面積是有所制的。政府等部門有文件明文規定了人均可購房的建筑面積的控制指標，以防止一些人大量低價購買公有住房，造成國有資產的流失。

高品房是可以按國家法律、法規，在市場上進行自由交易買賣的，購買者可根據自已的購買力，隨心而定房屋的位置、樓層、結構和面積大小等內容。

5、優惠政策

購買房改出售的公有住房，是有一定的優惠政策的。公有住房的實際出售價格，是在標準價或成本價的基礎上，還要進行工齡、職務或職稱、家庭人口等多方面的優惠折扣。

購買商品房沒有優惠，還要面臨限購政策。

6、出售條件

房改房在進入市場買賣時，是有限制的。出售給職工的公有住房，一般要在職工住用若干年以后，才可出售。同時，大部分房改房在出售時，原單位都保了優先回購權。

商品房出售沒有要求限制。

三、房地產業概述

（一）房地產業的內容及分類區分房地產開發和經營各自包括的內容。

（二）房地產業的營運生產過程和流通過程。

（三）房地產業的特點

房地產業作為一個獨立行業，具有以下主要的特點。

1．房地產開發產品的單件性。2．房地產物質形態的不可移動性。

3．房地產業是城市型產業。4．房地產商品生產的周期長。

5．房地產商品的開發大都需要舉債經營。6．房地產市場與多種行業經濟聯系緊密。

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