回遷房,是指建立在國有出讓土地上,為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的,現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村(居)改造房屋不是回遷房范圍。 回遷房,在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%?;剡w房如何購買?回遷房有著新建商品房無可比擬的地理優勢和價格優勢,但因為回遷房出賣人暫時不能取得房屋所有權證書,使得買受人在購買該類房產的過程中存在一定的風險。簽訂回遷房買賣合同需要注意哪些問題?
第一、一房多賣?;剡w房買賣無法辦理預告登記,這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下,辦理了交付或者登記手續,才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規定,均應當是有效的合同。購買時一定要注意。
第二、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性,在取得房產證之前,若賣方發生不測,該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此,回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字,以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言,順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中,要求賣方的第一順序繼承人簽字時,一定要注意說話的方式和技巧,以免不快。
第三、必須約定房產過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協議時,出賣人并沒有取得房產證,無法辦理過戶手續。因此,一定要約定房產過戶的時間,實踐中雖然不能保證何時取得房產證,但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。簽訂回遷房買賣協議時,要確定具體的交房時間,若在簽訂合同時就是現房,則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
第四、買方要留尾款。沒有房產證的房屋買賣存諸多風險,違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任,需要繳納法院訴訟費用、律師費,還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款),而賣方認為違約所得小于尾款時,買方的違約機會將會大大降低。當然,具體如何將為款留下,且能順利地完成買賣協議的簽訂,需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
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