公房拆遷協議由承租人簽

房屋遇到拆遷時，有權利和拆遷人談判并簽訂補償安置協議是被拆遷人維護自己合法權利的首要條件。一般來說，房屋歸誰所有，誰就有權利對涉及自己財產權利的行為進行處置。因此，對于產權房來說，一旦房屋遇拆遷，有權利和拆遷人進行談判并簽訂補償協議的就是產權人。被拆遷的房屋屬于公有租賃房屋時，誰享有和拆遷人談判簽約的權利呢?

《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協議，該房屋內的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益，但無權和拆遷人簽訂補償安置協議。

現實生活中，因公有租賃房屋拆遷產生的糾紛很多，但大多都是因為享有簽約權利的承租人對被拆遷房屋獲得的補償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權其實是居住權利的體現，其可以轉化為財產權利。享有對該房屋居住權利的人員，對因該房屋引起的財產權利，均享有一定份額。那種認為承租人就是房屋唯一權利人的觀點是錯誤的，是對物權的誤解。

一、“空掛戶”一般不享有權益

公有房屋承租是社會歷史遺留的產物，也是社會福利性質的房屋安置方式。承租人租賃房屋后，與其同住的家庭成員和承租人一樣享有該房屋的居住使用權?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第十一條規定，住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住的家庭成員可以繼續履行承租?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w管理實施細則》第五十四條規定“拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有”。這里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地資源管理局關于貫徹執行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知中，明確該《細則》中的“同住人”是指以下人員：

1、在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口;

2、拆遷許可證核發之日時在該房屋處已實際居住生活一年以上(特殊情況除外);

3、本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結婚、出生可以不受上述居住一年和他處有無住房條件的限制。

當房屋動拆遷補償款分割產生糾紛時，究竟如何認定“同住人”資格呢?市高級人民法院《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》規定：

(一)有下列情形之一的人，也視為同住人：

1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款后，一般無權再主張本市其他公房拆遷補償款的份額;

2、一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款;

3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。

(二)有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權分得公有居住房屋拆遷貨幣補償款：

1、將本來享有的他處公有住房權利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的;

2、獲得單位購房補貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款。

從上述解釋可以看出，所謂的“同住人”就是指在承租的房屋內有本市常住戶口，且在該房屋內實際居住的人員，實踐中“空掛戶”的人員一般不能認定為同住人。

二、承租人死亡如何確定后繼者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往對承租人身份展開爭奪。因為承租人是誰決定了誰有權和拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。而法律規定也明確，公有居住房屋的承租權某種意義上講具有繼受性，并不因承租人的死亡而喪失，其生前的共同居住人或者配偶、直系親屬可以繼續履行租賃合同。那么究竟誰應該認定為新的承租人呢?

《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定：住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續履行承租。也就是說原承租人的家庭成員中具備與原承租人共同居住兩年以上的家庭成員都可以繼續承租。

《上海市房屋租賃條例》及市房屋土地資源管理局頒發的《關于印發貫徹實施上海市房屋租賃條例的意見(二)》對由誰作為新承租人的先后順序作了具體規定。根據規定，首先是由承租人家庭內部協商來確定由誰擔任新的承租人，若協商不一致的，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時間長短);

(三)原承租人的父母;

(四)其他人(按他處住房情況，本處居住時間長短)。

聲明：本網頁內容旨在傳播知識，若有侵權等問題請及時與本網聯系，我們將在第一時間刪除處理。TEL:177 7030 7066 E-MAIL:11247931@qq.com