征地取得費用的分析和確定

1．征地土地使用權性質在郊區代征地一般為集體土地。在城區代征地土地使用權性質則可能為劃撥土地使用權。以出讓方式取得的土地使用權和以其他有償方式取得的土地使用權。由于目前大多數代征地為劃撥用地，故本文的代征地土地使用權性質如不做特別說明，為城區劃撥土地使用權。2．代征地項目來源代征地的項目來源主要有城市舊城區改造和征用集體土地。其中城市舊城改造又分為：危舊房改造、污染擾民企業搬遷轉讓、存量土地轉開發、項目轉讓等。3．代征地費用確定方式代征地費用的確定按建筑面積和土地面積計算有如下幾種方式＊依據代征地地塊現狀建筑面積計算＊依據代征地土地面積計算＊依據整個建設項目征地拆遷費用按現狀建筑面積來分攤＊依據整個建設項目征地拆遷和按代征地比例來分攤這里的代征地比例＝代征地占地面積？建設用地面積此外可考慮依據項目地上建筑物面積按代征地比例來分攤，這樣做對開發企業來講，往往不太公平，因為多數情況下，代征地上的費用比建設用地的費用要高。本文最終依據代征地土地上現狀建筑面積確定代征地費用，如果建筑紅線正好分割某被拆（征）單位，則按該地塊分割的土地面積來分攤該地塊代征地費用。此種方法雖不好操作但和實際費用接近，相對合理。4．代征地費用確定代征地費用確定有兩種方法，一種是參考基準地價評估，根據新的基準地價體系中的熟地價和毛地價水平，經過修正可得出征地費用，一種是根據代征地上的房屋現狀按照征地拆遷政策進行評估。本文根據拆遷征地政策進行試算，參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關法規，代征地費用可表達如下：

（1）代征用城區范圍內非住宅用地現狀代征地樓面費用＝區位價格現狀容積率調整系數房屋現狀用途調整系數位置臨路修正系數＋地上物補償價格該公式主要參照非住宅拆遷補償辦法

（2）代征用城區范圍內住宅用地現狀代征地樓面費用＝（基準地價k＋基準房價）建筑面積＋地上物補償價格該公式參照住宅房屋補償款公式確定。K值為容積率調整系數，基準地價、基準房價以及k值根據項目的具體情況確定。地上物的補償，參考多數項目的拆遷水平確定。需要說明的是，以上費用均為計算費用，非為實際發生費用，除上述費用外，還包括各種補助、相關管理費和服務費等。通過計算可得到現狀代征地總費用，最終結果應以發生的客觀合理部分為準。

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