二手房買賣質量糾紛怎么處理

在二手房買賣過程中,出賣人是否承擔出賣房屋的質量保證責任依據實際情況的不同而各不相同,主要分為三種情況:

1、如果出賣人故意隱瞞房屋質量問題而將房屋出賣給買受人的,出賣人應該對此質量問題承擔保證責任,買受人有權向出賣人請求賠償;

2、如果出賣人已經將房屋的質量問題明確告知買受人或者買受人明知房屋的質量問題而購買房屋的,則出賣人對此質量問題不再承擔保證責任,買受人也無權向出賣人請求賠償;

3、如果出售房屋存在隱蔽的質量問題,并且該質量問題是房屋本身所固有而非出賣人在裝潢、使用房屋過程中所產生的,那么只要沒有證據證明出賣人明知有此質量問題,出賣人對此質量問題就不承擔保證責任。但與此同時,買受人卻仍可以房屋所有人的身份,依據因合同轉讓而取得的權利,向開發商主張保修責任或賠償責任。

一、關于商品房的實際交付

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條規定：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予以支持。

第十三條規定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。買受人應當承擔修復責任；交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

從這個過程看，要把房產證如期地辦理出來，開發商起主要作用，不是開發商一家就能獨立完成的。因此，有些購房者在相當長的時間內仍拿不到產權證，原因由可能是開發商本身存在的諸如：房產開發前期資料不全、未能通過有關部門綜合驗收、未能委托辦理實地測繪手續。對于非因開發商的原因導致的逾期辦證，如房管局有關測繪級行政部門因作業繁忙而延緩了發證時間。

二、房屋外墻開裂開發商要負責嗎

如果商品房墻體開裂了，可以找開發商負責，因為墻體出現裂縫一般都是開發商施工不當造成的。所以可以要求開發費維修，并賠償相應的損失，如果房屋開裂嚴重的話，可以要求開發商退房，賠償違約金。要是開發商不承擔責任，可以向法院起訴，要求開發商給予賠償。

法律依據：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條

因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

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