購房定金可以要回嗎

法律效力上說，商品房認購書中約定定金，對于買賣雙方都具有同等約束力，但是實際上購房者承擔定金罰則的可能性要比開發商大得多。在認購階段，購房者僅對房屋的大致情況有所了解，買賣雙方并未就合同條款進行任何實質性磋商。而一旦進入正式合同的談判階段，購房者有可能會發現合同條款的內容與自己最初的設想差距甚遠。在這種情況下要求購房者承諾一定與開發商簽署買賣合同，顯然是不公平的。

因購房者的原因未能訂立預售合同的，購房者無權要求返還定金。對開發商來說，如為追求更高的經濟利益而與他人訂立預售合同；未取得預售許可證之前即與購房者簽訂預售合同；未告知購房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事實，則開發商應當雙倍返還定金。因不可歸責于開發商和購房者的事由主要有，如雙方就預售合同的主要條款不能協商一致或出現不可抗力等情況，導致預售合同未能訂立的，則開發商應當將定金返還買受人。

我國法律規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。目前的定金糾紛主要是因為開發商的行為沒有統一的規范，多數情況是先交定金、簽協議，后看合同，而合同中又包含一些由開發商自己擬訂的附加條款。二、買房時注意定金與訂金區別

定金是指在債權債務關系中，為證明債的成立和保證債的履行，一方當事人在債務未履行之前，先行交付另一方當事人一定數額的貨幣。定金是債權擔保的一種形式，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

訂金不具有定金的性質，一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。訂的含義是訂立、預訂之意。通常人們把購房合同的訂金劃分為預付款，意思指購房者怕看中的房子不能買到而交的預訂的錢，可以理解為一種預付款行為，合同確立、履行時預付款要充抵價款，合同不成立時預付款應當返還。

一、購房定金糾紛怎么處理

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。這是我國法律關于買房定金的總括條款。對于期房，開發商只有取得預售許可證，才能對外公開發售，才能收取買受人的定金。

當事人可以選擇以下方式維護權利：

1、直接請求開發商返還已繳納房款，退還定金；

2、向法院提起訴訟，請求法院認定合同無效，并主張雙倍返還已繳納房款；

3、起訴申請認定該合同無效或者撤銷合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。

二、因限購而解除購房合同能索賠嗎

國家為加強和完善宏觀調控房地產市場這兩年連續出臺新的限購，限貸政策，這一政策的出臺對房屋買賣當事人的利益產生了重大影響。

限購政策出臺后出現了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件。法院在處理這類案件時，依據住房限購政策規定，妥善處理相關房屋買賣合同糾紛案件，確保司法審判與國家對房地產市場宏觀調控政策導向相一致的原則處理。

住房限購政策在性質上具有公共政策的性質，公布實施后確實會對房屋買賣合同能否繼續履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，一般不認定一方當事人違約。

當事人要求解除合同的，除合同對限購政策或解除合同的條件另有約定外，法院一般會予以支持。合同解除后，出賣人應當將已收取的購房款或者定金返還給買受人。

當事人一方因政策限購解除合同后，轉而要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，法院一般不予支持。經人民法院審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，人民法院會酌情予以支持。

但是需要特別說明的是，如果房屋買賣合同依約定期限能夠實際履行，因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態，在此期間由于住房限購政策的實施導致合同無法繼續履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，人民法院將支持守約方的要求對方賠償的訴訟請求。

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