如何處理一房兩賣的糾紛

一房兩賣的主旨是：在一房兩賣的情況下，如果后買受人已履行合同義務并完成房產過戶登記手續，則視為出賣人合法地將房屋出售給兩個不同的買受人。前買受人享有房屋買賣合同產生的債權請求權，后買受人享有房屋所有權上產生的物權請求權。若出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產權過戶登記后又與后買受人成立買賣合同，則無法取得房屋的買受人可以解除合同、返還已付購房款及利息，并要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

法律分析

一、關于一房兩賣的判決方式：

1. 出賣人先后與兩個不同的買受人簽訂合同并完成房產過戶登記手續后，若后買受人已履行合同義務并辦理了房產過戶登記手續，則可以視為出賣人已合法地將房屋出售給兩個不同的買受人。在這種情況下，人民法院應依據具體案件情況，判決出賣人承擔相應的責任。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。

此時，前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的：后買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。

前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。

即使已占有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉于后買受人，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎，構成無權占有，應負返還房屋的義務。

2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產權過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

此時，由于房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人。無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益?；谙群筚I賣合同而生的此二重債權，系處于平等地位，并無位序關系，故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。

二、具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

因此，在一房二賣的情況下，如果購房者無法取得房屋，那么就可以解除合同，要求返還已付房款和利息，并且可以要求出賣方承擔與已付房款等額的賠償責任。

結語

根據以上情況，對于一房兩賣的判決方式，根據具體案件情況，人民法院應判決出賣人承擔相應責任。在此情況下，兩個房屋買賣合同均有效，但已履行的合同中的買受人已取得房屋所有權。前買受人享有房屋買賣合同產生的債權請求權，后買受人享有物權請求權。若出賣人先與前買受人簽訂合同并辦理過戶登記，后又與后買受人簽訂合同，買受人可以請求解除合同、返還已付款項并獲得賠償。若兩次買賣均未辦理過戶登記，買受人可通過債權保護方法保護權益，并隨時向出賣人請求履行債務。若出賣人未告知買受人將房屋抵押給第三人或再次出售給第三人，買受人可以請求解除合同、返還已付款項并獲得賠償。

法律依據

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十一條 根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十五條 商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第九條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

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