怎么征收房產營業稅

一、房產營業稅概述

根據財政部2016年2月17日《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》：二、關于營業稅政策個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。

二、征收范圍

具備以下其中一點即為非普通住宅：

1、住宅小區建筑容積率在1．0以下（不含1．0）；

2、2012年單套建筑面積在144平方米以上（含144平方米，或者房屋交易成交價160萬以上）；2013年國稅總局下發的通知要求從嚴區分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。

3、實際成交價格高于該區市場指導價；反之則為普通住宅。

三、具體標準

1、契稅

2016年2月17實施的《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》

（1）關于契稅政策

對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1．5％的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2％的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

2、個人所得稅

（1）房產證滿5年，并且是唯一住房的不需要交個人所得稅；

（2）房產證滿5年，不是唯一住房的需要繳納房產交易盈利部分的20％或者總房價的1％；

（3）房產證不滿5年，需要繳納房產交易盈利部分的20％或者總房價的1％；

3、營業稅及附加

（1）房產證未滿2年的，需要繳納總房價的5．6％；

（2）房產證滿2年的，非普通住宅需要繳納差額部分的5．6％；

（3）房產證滿2年的，普通住宅的免交。

4、現時二手房營業稅征收已經調整，具體如下：

（1）個人轉讓／贈與非普通住宅＜2年或個人轉讓／贈與普通住宅年限＜2年的，房產營業稅征收：房管局評估價×5．5％。

（2）個人轉讓／贈與非普通住宅年限≥2年的，營業稅征收：（轉讓收入－上手發票價）×5．5％。

（3）個人轉讓／贈與普通住宅年限≥2年：免征營業稅。

（4）單位轉讓住宅、非住宅（不論年限）：不提供發票：房管局核［3］定稅價×5．63％。；提供發票：增值部分×5．63％。

（5）外資單位轉讓住宅、非住宅（不論年限）：不提供發票：房管局核定稅價×5．09％；提供發票：增值部分×5．09％。

（6）個人出售非住宅（不論年限）：（轉讓收入－房產原值）×5．5％。

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