經營性用房拆遷補償估價的方法

經營性用房拆遷補償估價的方法一般有四種，即收益法、市場比較法、成本法、路線價法。前三種方法是大家比較常用的，本文重點闡述路線價法在拆遷估價中的應用。

路線價法是對面臨特定街道且可及性相等的城市經營性用房土地設定標準深度，求取標準深度上數宗一樓經營用房樓面地價，以它們的平均樓面地價作為該特定街道的路線價，再運用相應的深度百分率表、其它修正率表，修正、計算出臨街特定街道各宗經營性用房一樓樓面地價的估價方法。對于平均深度不深的沿街經營性用房，可用四三二一法則、臺灣臨街深度指數、路角地、三角地、袋地、里地等深度指數，求出其一樓樓面地價；對于垂直特定街道、深度較深的小巷、綜合商場、市場內的經營性用房，可用路線價、日本深度百分率求取一樓樓面地價，再加上建筑物重置成新價格，即可評估出一樓經營性用房的拆遷補償價格。

舊城改造經營性用房的拆遷量大，路線價法是求取一樓經營用房樓面地價、拆遷補償價格、價值的快速方法。只要路線區段、深度指數等參數選擇合適，路線價求取中參數賦值嚴格、科學，路線價法求取的拆遷價格一般是客觀、公正的。我們在漢正街第一個大規模拆遷項目——多福南路經營用房拆遷評估中首次使用了路線價的估價方法，這是一次大膽而成功的嘗試。評估中我們首先采用收益法及成本法測算漢正街一樓經營用房樓面地價，并以此作為路線價，借鑒日本巷子深度百分率進行倍數放大修正，求取與漢正街垂直的巷道——永寧巷兩側一樓商業用房的樓面地價，評估過程簡潔、快速、明了，估價結果客觀、公正、準確，拆遷雙方均未提出異議，取得了事半功倍的效果。

另外，經營性用房的拆遷評估中遇到的某些棘手的問題，采用路線價法的思路常常會柳暗花明。例如我們在龍王廟拆遷評估中遇到一處房產，由于歷史的原因形成了臨街部分合法用途為辦公而非臨街部分為經營用途的怪異狀況，其他的估價方法幾乎無法確定其非臨街經營性用房的合理價格，而采用路線價法中袋地評估的思路來考慮則使問題迎刃而解。

各種評估方法求得的拆遷補償價格一般不會相同。估價人員可根據經驗對每個評估結果作出權重判斷，按加權平均的方法求得客觀公正的拆遷補償價格。

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