如何防范購買動遷房的風險

1、針對買房人毀約的風險

買房人應該在合同里明確權利與義務，并對各種可能情況下的違約責任做出明確約定。違約責任的標準定得盡量高一些，并無壞處。因為違約金過高或過低，并沒有絕對的所謂20%或多少的標準，而是與實際損失想比較而言。如果將來3年后，損失小于合同中約定的違約金，依據法律可根據實際損失適當調低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據法律可根據實際損失適當調高違約金。顯然對于買房人來講，選擇前者相對更有利一些。高額的違約金也會讓產權人對自己的違約行為有所顧忌，不會輕易做出毀約的行為。

2、針對一房二賣的風險

依據法律規定，有以下原則可以認定在一房二賣情況下哪方有權取得房屋。一是看向哪方實際交房；二是看沒交房時哪方先簽約；三看向哪方辦理了過戶手續。因為動遷房都無法辦理過戶手續，以上這幾個原則其中哪方實際取得房屋最為關鍵，而且一旦實際交房，再行出售房屋的可能性也不大，因為出售房屋必然要看房，如果房屋已經交付的話，看房成為不可能，由此看來，辦理交房手續對于購房人來講是規避一房二賣的最好手段。

3、針對動遷房被查封的風險

首先購房前先了解產權人的誠信以及資產狀況，如果了解到產權人有很多債務，就要慎重考慮了；其次可以要求進行房款的第三方監管或者產權人提供其他資產進行擔保；第三根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的規定，付清價款并實際占有房產且購房人是善意的，人民法院不得查封扣押和凍結。根據這個規定，如果善意的購房人能夠在人民法院采取保全措施前付清全部房款的并且實際占有該房產的，那么可以規避被查封的風險。

一、簽署購房合同有什么注意事項

簽署購房合同有以下注意事項：

1、貸款不成的處理。在簽訂購房合同后，購房者如果因個人信用記錄不良等原因，導致銀行不予放貸，則購房者的合同履約能力就可能會出現問題。如果在購房合同中沒有事先妥善約定，則購房者要承擔不能按約付款的違約責任。因此購房者應當爭取約定，要求開發商在合同中注明：如果因申請銀行貸款達不到預期金額或銀行拒絕貸款，而導致購房失敗的，買賣雙方均可解除本合同，購房者可免責并要求開發商退回所交款項；

2、明確違約責任。違約責任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發商賣房后要求換房，不按期交房；達不到交房條件卻強行交房；開發商存在一房二賣，將房屋抵押的情況；辦理過戶手續時不符合規定和約定等。相對來講，購房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開發商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質量問題、變更規劃到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對較大。約定違約金時，需要注意：

（1）在合同里應當約定較高的違約金，在形式上對等的前提下實質上對購房者是有利的。除非購房者對自己的付款預期實在沒有把握，可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房價款的萬分之五以上；

（2）解除合同返還房款時將同時返還同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別非常大；

（3）在履約延遲的情況下，務必按日累積計算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開發商持續增加的壓力才對；

（4）在可能的情況下，將開發商的各種違約情形列舉出來并分別約定相應的違約責任，比如沒有按期交房、沒有按期辦理產證、沒有使用約定的裝修材料、規劃設計變更未通知、質量缺陷或質量瑕疵等等，分別約定切實可行的違約責任或賠償損失的計算方法。如果只是約定“一方違約的，應當向對方承擔損失賠償責任”，這樣的條款有等于無。約定得越詳細越好，才能使違約條款落到實處。

3、廣告內容寫入補充條款。很多購房者買房，往往都是被開發商所宣傳的廣告吸引。如果讓購房者真正決定購買的是廣告或樓書中的綠地、水景、會所或即將實施的市政規劃的話，則最好將廣告內容寫入補充條款，使其真正成為開發商應當承擔責任的承諾。并約定如果屆時不能實現，可以解除合同，并要求開發商承擔一定的違約責任并明確違約金如何計算。

4、面積差異如何處理。交房時，最常見的問題就是套內面積縮水。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差的處理方式。并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。一般誤差超過3%，可要求退房。

5、明確計價方式與價款。對于價格條款的約定，要準確到單價的具體數額，明確房屋的計價方式和房屋的總價。并明確萬一漲價了，仍然按照購房合同上的價格來執行。

6、簽約時要注意房屋質量問題。購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。

7、簽約時明確物業管理事項。合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準。

8、明確費用由誰出。交房時，開發商可能會列出的相當多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費。除了契稅、公共維修基金、印花稅、物業費之外，其余配套類費用均屬于不合理收費。

9、明確公共配套設施能否按期交付使用。買房時，承諾1：1的停車位，小區有超市、娛樂設施等各種公共配套，但這些有可能在交房時，并不能兌現。購房人可要求房地產商在合同上寫明，按照規劃要求配建的教育、醫療保健、環衛、郵電、商業服務、社區服務、行政管理等公共建筑設施及房地產商特別宣傳的地下車庫和會所，與住房同時交付使用。還應在“如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫明購房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達到前拒收房屋，房地產商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責任由誰承擔等，就此做出具體約定。

10、明確基礎設施的使用時間?；A設施包括：與小區建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、電視系統、道路、綠化等設施。

（1）供水：購房人購房前應搞清自己所買房屋是屬國家自來水管網供水，還是小區自備井地下水供水。屬于前者，購房人應要求房地產商在合同上寫明，交房時小區供水已納入國家自來水管網；屬于后者，購房人則應要求房地產商在合同上寫明，交房時，地下水的使用已經過管理部門審核批準，并能出示檢疫部門確認的符合飲用水標準的報告。

（2）供電：購房人應要求房地產商在合同上寫明，房屋交付使用時，用電已納入城市供電網絡，不使用臨時施工用電和其它不符合要求的用電。雙路供電的，則應讓房地產商在合同上寫明，房屋交付使用時具備雙路供電的條件。

（3）供暖：購房人購房前也應搞清自己所買房屋冬天供暖方式。市政供暖的，應要求房地產商在合同上寫明，房屋交付時，小區供熱已納入城市供熱管網；自供暖的，應要求房地產商在合同上寫明，房屋交付時，小區鍋爐房已建成并已具備供熱條件。

（4）供氣：供氣是最復雜的問題，入住后“沒氣”，意味著吃飯、洗澡等最基本的生活要求都不能滿足。但房地產商往往以煤氣、天然氣公司要求購房人入住基本達到70%、并且購房人裝修后經他們再驗收合格后才給通氣為借口，僅承諾入住達到70%后通氣，這種承諾顯然存在太多不定因素。購房人至少應要求房地產商在合同上寫明，房屋交付使用時，供氣設施已入戶并與市政網連通，在入住后多長時間內有“氣”供應，并約定在通氣前，由房地產商負責采取措施，解決購房人入住后因“沒氣”而造成的實際生活困難。

購房合同的主要內容包括以下十一方面：

1、甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房等；

2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；

3、付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；

4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；

5、質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；

6、產權登記和物業管理的約定；

7、保修責任；

8、乙方使用權限；

9、雙方認定的爭議仲裁機構；

10、違約賠償責任；

11、其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

綜上所述，簽署購房合同要注意房屋產權是否清晰、公攤面積、付款方式等問題。購房合同一般包括當事人的信息、房產信息、質量標準、裝修事項、房價等條款，若購房合同丟失的，可以通過與開發商協商后，重新簽訂購房合同。

聲明：本網頁內容旨在傳播知識，若有侵權等問題請及時與本網聯系，我們將在第一時間刪除處理。TEL:177 7030 7066 E-MAIL:11247931@qq.com