順義法院調研農村建房合同糾紛案件的特點、多發原因并提出對策建

近年來，順義法院轄區內農村建房日益增多，隨之而來的農村建房合同糾紛也呈現逐漸上升趨勢，該院經過調研發現該類案件主要存在以下特點:

一是“三無型”建筑隊占據主流，施工質量無保證。該院受理的該類案件，建筑隊大都是無資質、無圖紙、無資金設備的“三無型”建筑隊，缺乏施工技術，僅憑經驗口頭設計或模仿他人住宅進行建造，雙方簽訂的建房合同簡易籠統，可操作性差。

二是建筑隊人員多為臨時組建，為節省人工、賺取最大利潤，建筑隊同一時間承攬多項建房工程，由于工時緊，人手少，導致工人施工粗糙不細致，建房質量問題頻發。

三是建筑方、房主提起訴訟的比例基本持平，兩方利益團體大都傾向于積極訴訟維權。建筑方為原告的案件多為起訴要求給付工程欠款，房主為原告的案件則多為不滿意建房質量，要求重修重建。

四是包工頭為被告的案件被告方不積極應訴的現象較多。因包工頭多為外地人，在轄區內無固定居所，因建筑隊的特點是有活兒則合，無活兒則散，他們活躍在農村，工作范圍廣，且缺乏政府部門監管，易出現不應訴現象。

五是該類案件調解難度大。房主與建筑隊在建房期間已積怨較多，建筑方通常拒絕修理、返工或者改建，房主則多提出鑒定申請，以工程有質量問題為由拒付或少付工程款，雙方分歧較大、互不相讓。

六是建房導致安全隱患增多，社會不良影響加劇。一方面因農村建房安全性無保障，雇員在施工過程中受傷，引發人身損害賠償類糾紛案件增多，另一方面由于房主不及時與包工頭結算，包工頭拖欠工人工資現象嚴重，進而又引發勞務合同糾紛。

經調研發現農村建房合同糾紛高發的原因主要為兩方面：一是近年來一方面農民生活水平提高較快，農民紛紛拆舊翻新，改善住房條件，另一方面由于政府城鄉規劃大量拆遷，為多獲取拆遷補償，跟風建房現象十分普遍，故因建房引發的合同糾紛也呈上升態勢;二是有關農村建房法律法規不完善，農村建房建筑隊缺乏有效的管理和規制。政府職能部門對農民建房的管理，主要在于房屋建造的合法性審批，而對房屋設計的安全性、建筑隊的資質、技術水平、安全設施是否齊備、施工過程中的操作等缺乏監管建筑隊的管理和規制，這也是農村建房合同糾紛頻發的主要原因。

針對上述特點和原因，該院對農村建房合同糾紛提出以下建議和對策：

一是合同宜定性為承攬合同確定有效。根據法律規定，建設工程施工合同施工人無資質將導致合同無效，而承攬合同只要合同內容不違法，即可認定有效。農村建房多是包工不包料的勞務工程，這與建設施工合同規范大型、復雜的土木工程、建筑工程有明顯區別，定性承攬合同確定有效，有利于雙方合同權利義務的保護，符合農民意識水平和農村建筑市場的實際情況，也可避免因合同無效致使當事人游離于合同保護之外無須遵守任何約定，導致市場秩序更加混亂。

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