買賣二套房過戶稅費怎么算

法律分析：
找法網　2018-06-28


一、當事人的主體信息
作為買賣合同的雙方，首先要注意的是對方作為簽約主體的真實性：
1、對于買方來說，需要審查賣方者是否具有完整的房屋所有權，若非賣方本人，則須有賣方本人的親筆簽名授權，但是鑒于授權委托書的簽名真實性無法核實，在簽訂合同之時務必通過電話或其他聯絡方式與賣方取得聯系，確定是否簽署了出售房屋的授權委托書。
2、對于賣方來說，同樣也需要審查買方是否是其本人，若非本人出場代理人是否具有相應權限需要予以審查。
二、當事人的行為能力審查
當事人是否具有完全民事行為能力，首先需要通過審查其身份證，其次需要判斷是否系限制民事行為能力人（間歇性精神?。?。
三、當事人的財產處分權限
房屋是個人所有還是共有。特別是共有的狀況買方需要盡到合理的審查注意義務，賣方要出售共有房屋必須取得所有共有人的同意，鑒于口頭無法予以證明。因此，買方有權要求賣方提供所有共有人同意出售房屋的書面證明。我最近遇到一起房屋買賣合同糾紛案就系共同所有人之一出售房屋，買方向賣方交納了定金，后賣方反悔不予出售，買方起訴至法院要求賣方承擔違約責任并賠償房屋溢價損失。但是法院判決認定，買方在購買房屋時未獲得所有共有賣方的簽字，因此認定房屋買賣合同無效。買方不服現已起訴至中院。分析后我個人認為，買方雖然有審查房屋共有情況的義務，但是導致買方愿意購買房屋的原因是賣方承諾已獲得其他共有人的同意，因此若有相應證據證明系賣方的原因導致買方出現判斷錯誤的，就不應該認定此房屋買賣合同無效。
四、標的
房屋買賣合同的標的就是房屋本身，在房屋買賣合同中需要列明房屋具體的情況，包括：
1、房屋的外在情況
房屋的具體位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設備設施等情況。需要注意的是房屋的具體位置一定要以房管局登記的為準，買方在購買房屋時務必讓賣方在房管局打印一份房屋檔案信息，以確保登記信息和房產簿信息一致。另外房屋的性質包括商品房、小產權房、農民的宅基地用房、拆遷安置經濟適用房等等，房屋的性質不同也決定了在簽署合同時的風險不同，拆遷安置經濟適用房和小產權房的產權問題一直是潛在的法律風險，雖然較商品房便宜，但是其內在的風險也是買方在購買房屋時需要需要考慮到的重要問題。
同時還需要注意的一點是房屋的面積，室內面積和公攤面積具體是多少，具體比例是多少，開發商在出售房屋贈與的公攤面積是否完全夠數。
2、房屋的法律權屬
房屋是否有不動產權證書，若不動產權證書在辦理過程中，賣方是否有相應證據予以證明。買方一定要嚴格審查房屋的權屬情況。這決定了未來買方是否可以從法律上真正擁有該套房屋的所有權。
五、價款支付
1、房屋的總價款是多少，怎么支付房款，全款、分期還是按揭？按揭的話在哪一家銀行辦理？分期的話在什么條件下支付下一筆分期付款？購置房屋的稅費和其他費用如何分攤？房屋若遇到漲價或下跌，買賣雙方就房屋支付價款如何約定？買方若是按揭購房在哪家機構辦理貸款？
2、房屋多久交房？鑰匙多久交付？水電氣物業供暖等各項費用的交接辦理過戶多久辦理？
六、房屋質量的瑕疵擔保與維修責任
房屋若出現漏水、裂縫，由誰承擔維修責任，開發商需承擔質量瑕疵擔保責任。
七、合同的依據
《房屋買賣合同》除了受《合同法》調整以外，還受到《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）所調整，根據特別法優于一般法的法理，在沒有合同約定的情況下，優先適用《商品房買賣合同解釋》。
除此之外，涉及開發商和建筑單位等特定的義務需要參考重要的行政法規和當地的規章文件。
八、管轄
房屋買賣合同糾紛不是專屬管轄，可以約定管轄。所謂的不動產糾紛專屬管轄是指，因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。
九、合同解除
房屋買賣合同的解除有約定按約定，沒約定按法定。解除條件的設置是什么，觸發了解除條件是否就當然解除，根據合同法的相關規定，即使滿足了合同約定的解除條件，買賣雙方所簽訂的合同也不是當然解除，需要享有合同解除權的一方向對方送達合同解除的文書，告知房屋買賣合同已經解除。

法律依據：
《商品房買賣合同解釋》 第十五條 經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

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