交房時遇到的逾期交房問題如何辦？

關于逾期交房的問題

逾期交房是指開發商在合同約定的時間之后交付房屋。由于房地產開發環節繁多且復雜，項目逾期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時，關于交房的條款(如人住時間、交房條件、逾期交房時及時通知、違約賠償)的約定一定要詳盡、嚴謹。

一旦發生"逾期交房"，通?？梢韵蜷_發商要求解約或索賠。

關于解約

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條，出賣人逾期交房，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行的，當事人一方有權請求解除合同，但當事人另有約定的除外。

舉個例子來說，就是如果合同約定2005年1月1日交房，但是開發商到了2005年1月10日還沒有交房，于是您作為購房者就可以開始行使催告權，可以給開發商寫一封信："xxx公司(開發商的名稱)，按照約定，貴司應于2005年1月1日交房，至今仍未交付，特此催告。"一定要使用掛號信。

這樣，如果"經催告后在三個月的合理期限內"也就是2005年5月1日前開發商還沒有交房，您就可以登門要求開發商解除合同了。如果開發商不同意，您可以向法院起訴，法院應當支持。

有一個需要注意的問題是：這個催告之后解除合同的權利需要在1年之內行使，也就是如果您一封信也沒有發，或者說是沒有任何證據可以證明您發了信，那么過了2006年1月1日，您就再也不能依據這條規定要求解除合同了。

還有一個需要注意的地方是：這條規定的最后一條是"但當事人另有約定的除外"，因此如果想保留這項權利，您在簽訂合同的時候一定不要"另有約定"。

關于索賠

索賠的前提是購房合同中明確約定賠償數額或計算方法。曾經有這樣的案例：合同約定2004年12月1日交房，可是直到2005年10月27日，開發商才通知業主辦理人住手續。合同的違約賠償條款約定："除不可抗力外，違約金的支付時間自契約約定房屋交付之日第二日起至實際交付之日止，每延期一日按客戶己經支付房價金額的萬分之三賠償。"最終業主獲得了逾期交房的違約金共計32

7，765元。

如果沒有約定怎么辦?根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

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