因為是村集體違反國家法律規定出售農村宅基地,所以小產權房是不受國家法律規定的,只要是村集體想收回土地,隨時可以收回小產權房,也就是說是小產權房使用年限是不定的。
即便是訴訟到法院,法院也會以合同違法,撤銷合同,村集體將集體土地收回。
一、購買小產權房的風險
(一)法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況:
對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。
(二)房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證,因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權,沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售,即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
(三)政策風險
購買在建小產權房時,購房人與開發商簽訂合同并交付房款后,如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目,可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人并非合法的產權人,所以無法得到對產權進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
(四)監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束,開發建設的監管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發單位的資質沒有,房屋質量和房屋售后保修難以保證。
村集體可以隨時收回小產權房用地,小產權房并不具有完整的產權。由于小產權房的價格通常比較低,因此購房者并不少,但購買小產權房是有一定風險的,在國家征地拆遷時,小產權房就無法得到就有的補償。
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