抵押能否實現擔保物權

需要辦理抵押登記的抵押，扣押合同自辦理抵押登記后生效，而預抵押并不是抵押登記，所以不能實現擔保物權。當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

一、適用擔保物權案件的特別程序

為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

二、申請實現擔保物權案件程序

擔保物權的實現，主要包括兩個方面，一個是擔保物權的實現方式，一個是擔保物權的競爭解決辦法。典型擔保和非典型擔保的擔保物權實現都涉及到這兩個方面。

1、對于典型物權擔保的擔保物權實現方式，以抵押權為例，民法典規定了拍賣、變賣和折價抵債等方式?！皞鶆杖瞬宦男械狡趥鶆栈蛘甙l生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格?！睂τ诘湫蛽Ｎ餀?，不論是抵押，還是質押和留置，擔保物權的實現方式都可歸結為拍賣、變賣和折價。

2、對于一物上多個擔保物權競爭的情形，民法典第四百一十四條及第四百一十五條規定了競爭順序規則“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

（1）抵押權已經登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；

（2）抵押權登記的先于未登記的受償；

（3）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

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