學區房四大法律問題
問題一
原房主未將戶口遷出,能否辦理入戶?
為便于孩子入學,A在市區購買了一套學區房,并簽訂了購房合同。但是,在辦理入戶手續時,卻發現原房主還沒有將戶口從該地址遷出。A在買房時沒有問清楚,而原房主也沒有主動告訴A,A無法辦理入戶手續,影響了A的孩子入學。請問,遇到這種情況該怎么辦?簽訂購房合同時應該注意些什么?
可先為新房主辦理落戶,再動員原房主遷出戶口。
首先,房屋出賣后,原房主在此處已沒有了固定住所,不具備在此處登記戶口的條件,不應當繼續以該房屋所在地為其戶籍地。因此,原房主應當將戶口遷入其具備落戶條件的地方入戶,以便新房主遷移戶口。對原住戶居民搬走但戶口仍未遷出的,可先為新搬入的現住居民辦理落戶手續,再采取措施動員原房主盡快辦理遷出手續。因此,新房主可依據該文件,向派出所申請為其辦理落戶手續。
其次,因派出所無法強制原房主遷移戶口,所以在簽訂購房合同時,可以約定賣方應當在合同簽訂之日起一定期限內將戶口遷出,逾期未遷出,需承擔一定金額的違約責任。另外,因購買學區房通常是因子女上學需要,在購房合同中可以注明合同的目的,并約定若因原房主拒絕遷出戶口導致新房主無法或延期落戶,從而影響子女入學的,買房者有權解除合同。通過以上違約及解除條款可以督促原房主盡早辦理戶口遷移手續。
問題二
學區房變更水電戶名,原房主是否有協助義務?
不久前,B在市區購買了一套面積小于60㎡的學區房,并簽訂了購房合同。由于疏忽,B沒有把該學區房的水電戶名變更過來。根據相關政策,小升初時,面積在60㎡以下的房屋要提供居住滿3年的證明,才能滿足第一批入學條件,而提供居住證明需要有水電費繳納情況。請問,原房主是否有義務協助新房主將水電戶名變更?
即便購房合同沒有約定,也應協助變更水電戶名。
原房主是否有義務協助新房主將水電戶名變更,要看協助更名是否是原房主應當履行的合同義務。合同義務包括主義務和附隨義務,附隨義務是為協助實現主給付義務,遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣而履行的通知、協助、保密等義務。
因房子已經歸給新房主所有,繳納水電費的義務人也是新房主,則水電戶名理應與新房主一致。原房主將水電戶名進行變更,屬于購房合同中附隨的協助義務,即便購房合同中對此沒有進行約定,作為合同的附隨義務,原房主也是有義務協助新房主將水電戶名進行變更。
問題三
房齡已超30年,無法辦理按揭貸款咋辦?
C想購買一套學區房,因為經濟能力有限,無法一次性支付全部購房款,就打算辦理按揭貸款??粗幸惶追?,并簽訂合同之后,C才發現該房的面積過小,而且房齡已經超過30年。這樣的話,商業銀行不給予辦理銀行按揭貸款,請問,C該怎么辦?
要看雙方事先是否知情,購房前應了解貸款條件。
如果在簽訂購房合同時,約定付款方式為按揭貸款,但雙方對該房屋不能辦理按揭貸款均不知情的,因雙方均無過錯,雙方可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款,并且賣方應當在變更付款方式后,給予買方一定的合理期限籌備資金以支付購房款。若買方明知房屋不能辦理銀行貸款,依然簽訂購房合同,則其應當自行承擔簽訂合同后可能面臨的不利后果,即在不能辦理銀行貸款時仍應當依約按時支付足額購房款給賣方;若賣方明知房屋不能辦理銀行貸款卻隱瞞這一事實,買方最終不能辦理銀行貸款,導致購房目的不能實現,則買方有權解除購房合同。
因此,購房者需要貸款購房的,應當先向當地銀行了解哪些房產不能辦理按揭貸款,在買房時注意房產面積及房齡,以免簽訂了購房合同卻無法貸款。
問題四
購買租期未滿的學區房,已支付的租金如何結算?
前幾天,D購買了一套學區房,并簽訂了購房合同。原房主之前已將房屋出租,且D在購買時租期未滿。但原房主并沒有告訴D,租客給他一次性支付了一年的租金。請問,租客已支付給原房主的剩余租金該怎么結算,是否應當從購房款中抵扣?簽訂合同時并未對此進行約定該如何處理?
剩余租金可由購房款抵銷,取得所有權即享有收益權。
首先,根據《民法典》第七百二十五條:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力?!奔促I賣不破租賃原則。原先的承租人可以要求繼續租住在該學區房內直至租賃期滿。為此,建議購房者事先了解清楚所購房屋是否存在租賃情況,如果出租,租賃期限是否快到期,租金和保證金收取情況,承租人是否同意解除租賃合同等事宜,最好在房屋買賣合同中一并予以解決,因均屬于金錢債務,雙方可以合意在購房款中予以抵銷,以免產生法律糾紛。
其次,如果雙方并未對此進行約定,根據《民法典》規定,新房主取得房屋所有權后,即享有房屋出租收益權,而原房主在簽訂協議時違反《民法典》規定誠實信用原則,未向新房主披露后續租金已經收取的事實,損害了新房主的合法權益,新房主據此可以向原房主主張經濟損失賠償。
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