如何判斷房屋的合法性？

一、查看售房人的營業執照。

營業執照是國家政府部門批準一個單位依法經營的憑證。查看營業執照的目的有二：一是看這個單位是否存在。如果沒有營業執照，說明該單位未經工商部門登記成立，從而便可以判斷，該單位是假的。二是看該單位的營業范圍，主要是看該單位是否能夠從事商品房開發或銷售。依據我國法律規定，企業法人應當在其營業范圍內從事經營，而不能超越其營業范圍。如果賣房人的營業范圍中沒有商品房的開發或銷售，則其從事商品房開發或銷售的行為違法，因而這房便不能買。

在現實生活中，還有一種情況，那就是開發商和銷售商并不是同一單位，此時作為購房人便應當分別查看開發商和銷售商的營業執照。

在查看營業執照時，還應注意下列兩個問題：

第一，看營業執照是否經過年檢。我國有關法律規定，營業執照應當每年檢一次，否則無效。

第二，應注意營業執照是臨時的，還是正式的。有些開發商由于注冊資金不能一次到位，所以工商管理部門只發一個臨時營業執照，待注冊資金全部到位后，再發正式執照。如果是臨時執照，則說明該單位還未正式成立。

二、查看賣房人的建設用地規劃許可證。

所謂建設用地規劃許可證是指政府規劃管理部門對開發商擬開發的土地的性質、用途、位置和界限進行認可的一種文件。依據法律規定，城市土地的利用必須符合城市規劃，服從規劃管理。如果賣房人沒有建設用地規劃許可證，則說明其開發的土地未經規劃，這是違法的。

另外，應注意開發商所使用的土地的用途、位置和界限上是否與建設用地規劃證相互一致。

三、查看開發商的建設工程規劃許可證。

建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。它可以確認有關建設活動的合法地位，并作為建設活動進行接受監督檢查時的法定依據，開發商在取得建設工程規劃許可證后，方可申請辦理開工手續。

四、查看國有土地使用證。

國有土地使用證是政府土地管理部門發給開發商，確認其對所開發土地具有合法使用權的一種證件。依據我國法律規定，只有經過出讓的土地才能從事房地產開發。開發商在向政府部門繳納一定的地價款后，才能獲得國有土地使用證。如果未獲得國月土地使用證，則其開發的房子不能買賣。

五、查看建設工程質量檢驗單或開工證。

如果開發商銷售的是現房，則應查看其建設工程質量檢驗單，確定房屋的質量是否合格。如果開發商銷售的是期房，則應查看開工證，目的有二，一是看工程開工手續是否齊全，二是看工程是否納入年度施工計劃。

六、查看銷售許可證。

無論是進行商品房銷售還是預售，都應報政府有關部門批準，并取得相應許可證，才能從事銷售或預售。否則其銷售行為違法，而且直接影響到產權證的辦理。

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