無證房屋受法律保護嗎

關于無證房屋是否受法律保護，首先要明晰的就是無證房屋的權利性質。如果房屋已經辦理權證，很明顯這對于所有權人而言是一種不動產的物權。但對于尚未辦理權證的房屋即無證房屋而言將其定性為物權顯然是不妥的，因為物權是一種既得權、絕對權，具有排他性。

再則我國對房屋等不動產采登記要件主義，故尚未辦理權證的房屋，其物權尚未設立，我們還不能稱之為物權，其尚處于權利取得的“先期階段”，相對于所有權而言其權利尚不完整，因此，在房屋尚未辦理權證的情況下其權利性質屬于期待權，是基于物權的期待權。所謂期待權，是指與既得權相對應的一種獨立的民事權利，是民事主體在依法取得特定權利的部分構成要件之后，受到法律保護的具有權利性質的法律地位，當法律規定或當事人約定的其它要件成就時即能取得該完整權利的權利。期待權發生并存在于取得特定權利的過程中，作為權利取得的必要條件的某部分雖已實現，但仍處于尚未全部實現之暫時的權利狀態。

因此，對未辦理權證的房屋而言，由于房屋系不動產，根據我國對動產采取登記要件主義的物權規則，此時權利人尚未取得房屋的物權，還不享有完整的物權處分權能，盡管在房屋交付使用之日起，權利人可能已實際占有該房屋，但權利人對該房屋基于物權的權能尚未尚未全部實現，因此，此時的權利狀態尚處于物權取得的先期階段。只有等到權證辦理完畢之后權利人才能取得完整的權利。

一、土地承包經營權登記對抗主義之效力？

當前我國對土地承包經營權采用何種登記的模式還仍存在爭議，但作為物權性質的土地承包經營權設立登記具有二元性質：

(1)家庭承包的土地承包經營權設立登記為行政管理登記；

(2)其他承包方式的物權性質的土地承包經營權設立登記為物權登記。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

既堅持了登記要件主義的原則，同時又通過“但書”規定，為適用登記要件原則的例外的采登記對抗(對抗善意第三人)主義留下了空間，可謂確立了不動產物權登記效力原則的二元體系：一是采登記要件(生效)主義，即不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅不登記不生效；一是要登記對抗主義，即不登記不得對抗善意第三人。

《農村土地承包法》第三章“其他方式的承包”第49條規定：“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉?！蓖ㄟ^其他承包方式，其土地承包經營權只有進行依法登記，承包方才取得物權性質的土地承包經營權。這里《農村土地承包法》第49條規定的“登記“屬于民法上不動產物權登記要件(生效)主義的登記，不登記不發生物權效力(承包方不能取得物權性質的土地承包經營權)。原最高人民法院副院長黃松有在就《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》答記者問中指出：“《解釋》第二十條首先從權利性質方面區分，如果一方已經依法登記，則該人享有的是一種物權性質的權利。其他未進行依法登記的僅為合同權利，在性質上屬于債權”?？梢?，通過其他承包方式，其土地承包經營權只有進行依法登記，承包方才取得物權性質的土地承包經營權。這里《農村土地承包法》第49條規定的“登記”屬于民法上的不動產物權登記(物權性質的土地承包經營權變動登記。

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