買房應該注意的法律問題有哪些

春節法定7天長假，加上年假和調休等，購房的時間相對比較充裕。

有些朋友準備在這段時間多看些樓盤，全方面了解樓盤信息，這樣最終下決定不會那么倉促。

這里提醒大家，看好心儀的房子后，為了不讓自己在購房過程中吃虧，這5個法律問題一定要弄清楚！

一、簽訂商品房預售合同，出賣人有沒有預售許可很重要

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條的規定，商品房預售需要向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

如果出賣人未取得商品房預售許可證明，與你訂立的商品房預售合同是無效的。

但是在你向法院起訴之前，出賣人取得了商品房預售許可證，可以認定合同有效。

二、有房產證，但沒辦理不動產登記，能取得房屋所有權嗎？

《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。

簡單說，就是在登記之后你才能得到房子的所有權。

而房產證只是房產部門發給權利人的一種享有權利的憑證，僅起到證據的作用，當不動產登記簿記載的權利人和房產證記載的權利人不同時，以不動產登記簿為準。

因此，大家在買房時，一定要注意進行不動產登記或不動產登記的變更。

三、開發商逾期交房怎么辦？

房屋買賣合同一般會約定開放商應該在約定的時間交付房屋。

如果開發商沒有按期交房，屬于違約，經催告在合理期限內仍沒有履行時，你有權解除合同。

如果不解除合同，可以要求開發商承擔違約責任。

四、房屋交付后，發現實際情況和銷售廣告不符怎么辦？

房屋交付后，你如果發現房屋實際情況與銷售廣告不符，理論上是可以要求開發商承擔違約責任的。

但實踐中，想成功主張違約責任有兩個前提，首先得保存有銷售廣告的證據，其次是銷售廣告要有和房屋買賣內容相關的明確說明和允諾。

對于房地產廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾，如果其對訂立合同有重大影響，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，一般也屬于合同內容。

這時，你若發現銷售廣告的說明或允諾的內容與實際不符，可以要求開發商承擔違約責任。

五、房屋面積與實際面積不一致怎么辦？

首先我們要知道一個公式：面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款。

(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。

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