首先要確認協議的效力,如果合同無效,定金應該全部返還。
其次要確認協議有無有欺詐、重大誤解等情況,如果有,可以在簽訂協議之日起一年之內請求人民法院撤銷,在協議撤銷后,定金應該全部返還。
再次,在協議合法有效的情況下,就要確定誰是違約方,誰是守約方,給付定金的一方如果違約無權要回定金,收受定金的一方如果違約,應該雙倍返還定金;
如果只是簽訂了定金協議,在定金協議約定的簽訂正式房屋買賣合同之前,如果因為買賣雙方關于買賣合同的具體條款沒有達到一致而導致買賣合同沒有成立,各不承擔違約責任,定金應該全部返還;
法律依據:《中華人民共和國民法典》第五百八十六條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。
定金的數額由當事人約定;但是,不得超過主合同標的額的百分之二十,超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的,視為變更約定的定金數額。
《中華人民共和國民法典》第五百八十七條 債務人履行債務的,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使不能實現合同目的的,無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使不能實現合同目的的,應當雙倍返還定金。
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