關于房產買賣中的定金問題

當房產買賣雙方簽訂合同時，往往會在合同中規定買方需要向買方支付一定數額的定金。一方面，定金代表了買方購買房產、完成合同的誠意。另一方面，定金也算作應付價款的一部分。

1、定金的數額

法律并沒有強制要求買方必須向賣方交付定金。是否需要定金，需要多少定金，由合同雙方來協商確定。如果雙方約定，不需要支付定金，合同依然有效成立。但是，一般情況下，合同會約定買方支付定金，比較常見的定金數額是，不超過買房價款的10%。如果定金的數額超過了買房價款的10%，法庭很可能會認為超過的部分不是真正的定金，而是帶有懲罰性的罰金的意味，將來買方如果不能完成交割，法庭一般也不會允許賣方沒收超過買房價款10%的定金。

2、什么時候支付定金?

如果您使用的是奧克蘭律師協會的房地產標準買賣合同，那么，如果買賣雙方沒有在合同中另外特別注明，則定金應該在合同簽訂之后立即支付。實際上，買賣雙方也經常約定，定金在合同宣布無條件時再行支付，而不是在簽訂合同之后。因為如果合同是有條件的話，假設在雙方沒有過錯的情況下條件沒有成就，定金需要退還買方。

3、向誰支付定金?

合同一般規定是向賣方或者賣方的代理人來支付定金。如果買賣是通過中介的話，一般是由買方把定金付給賣方的房產中介。如果沒有中介的話，那么就付給賣方的律師。應該特別注意的是，買方一定不要向賣方本人直接支付定金，以后如果合同取消，買方經常會很困難依據合同拿回定金。

如果合同還沒有被宣布為無條件，接受定金的房產中介或者賣方律師應該作為一個中間人來保管定金，不可以把定金支付給賣方。即使是無條件的合同，中介和賣方律師也需要作為中間人保管定金，因為買方通常在合同簽訂后有10個工作日的時間對于賣方的Title提出反對意見。

4、不按期支付定金，會有什么樣的法律后果?

如果買方沒有按期向賣方支付定金，賣方可以向買方根據合同約定的罰息利率來收取利息。如果賣方通知買方交納定金，而買方沒有在三個工作日內按要求支付定金，賣方可以取消合同。

5、如果房產買賣沒能交割，定金怎么辦?

如果合同已經無條件，到了交割日期而買方違約拒絕或者無法交割，賣方按照合同規定采取相關措施后，可以沒收買方支付的定金。

如果并非由于買方的過錯，合同中規定的條件沒有成就，因而合同中止，那么定金應該退給買方。如果賣方無理拒絕退還定金，買方可以采取法律行動。

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