關于定金應注意哪些問題?

通過看房，買賣雙方就房屋買賣達成初步意向。這個時候，通常需要買方交付一部分定金，以作為雙方將來簽約的一個保證，防止賣方將房屋再賣給他人，同時也對買方形成約束。簽約之后，定金可抵作房款。買方在簽訂定金協議時，一定要先將合同中的主要條款，尤其是房價款及付款方式約定明確，以防簽訂合同時出現扯皮現象。這里需要注意的是，定金有的是直接交給賣方，有的是由中介公司代收、然后再轉變賣方，在此種情況下，買方要確認中介公司取得了賣方的授權，中介公司收取定金視為賣方收取，賣方即受“定金罰則”的約束。

一、哪些情形能主張退還購房定金

以下情形可主張退還購房定金：賣方將買受人認購的房屋轉售給第三人，導致無法正式簽訂合同的，應當雙倍返還買受人的定金。雙方僅因正式合同無法就補充協議內容達成一致，與房屋買賣合同內容無關，導致簽訂合同失敗的，雙方無違約行為，賣方應將定金全額返還給買方。房屋買賣合同的價格、面積、數量等主要條款未約定或者約定不明確，且雙方未就此內容達成協議，導致正式合同無法簽訂的，賣方應當返還買方的定金。

二、確定房屋產權后，交定金

1、若賣方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉按揭。

辦理贖樓：賣方通過擔保公司，向銀行借款贖樓，這會產生一定擔保費用和短期贖樓貸的利息。

辦理轉按揭：

A、評估所進行房屋評估，買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產權證復印件。

B、買方將申請貸款的資料報送到銀行，得到銀行的貸款批準并發放到貸款專用賬戶。

C、賣方辦理完結提前還貸手續并辦理注銷抵押登記事項。

D、賣方辦理完結注銷抵押手續后，雙方去交易中心過戶。

E、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款。

F、買方產權證下發后，辦理抵押登記。

特別提醒：買方拿現金贖樓或買方通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買方會有風險。

2、當賣方不再為該房還貸，則進入交定金環節。

一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在本市房管局網站上下載。合同至少需要寫明房屋產權、地址、成交金額、辦理過戶時間、交房時間、相關稅費由誰交、違約金和違約責任等。

定金好不要直接交到業主手中，而應該交由銀行監管，可以在預約買賣合同中約定，在某一步把定金給賣方。還需注明“把定金交給監管方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。

交定金的具體做法是：然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。

出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

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