購買動遷房的法律風險及防范

一、買房人毀約的風險

房價如果出現較大幅度的上漲，產權人惡意毀約的情況也會時有發生，產權人一般會采取拒不協助辦理過戶手續作為要挾，很多購房人會感覺束手無策。遇到此種情況購房人可以通過訴訟的方式維權。也就是說直接起訴到人民法院，請求法院判決繼續履行，如果人民法院支持了購房人的要求，那么購房人就可以直接憑借判決書去辦理過戶手續，而無需產權人配合。

如何規避產權人拒不履行辦理過戶的風險呢？

律師支招：買房人應該在合同里明確權利與義務，并對各種可能情況下的違約責任做出明確約定。違約責任的標準定得盡量高一些，并無壞處。因為違約金過高或過低，并沒有絕對的所謂20％或多少的標準，而是與實際損失想比較而言。如果將來3年后，損失小于合同中約定的違約金，依據法律可根據實際損失適當調低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據法律可根據實際損失適當調高違約金。顯然對于買房人來講，選擇前者相對更有利一些。高額的違約金也會讓產權人對自己的違約行為有所顧忌，不會輕易做出毀約的行為。

二、一房二賣的風險

房屋因為無法辦理產權過戶手續，因此房屋依然登記在原產權人名下，再加上動遷房過戶的時間較長，變數較大，原產權人有可能會將房屋再行出售給他人獲利，因此可能產生一房二賣的風險。依據相關法律規定，有下面幾個原則可以認定在一房二賣情況下哪方有權取得房屋。一是看向哪方實際交房；二是看沒交房時哪方先簽約；三看向哪方辦理了過戶手續。

因為動遷房都無法辦理過戶手續，以上這幾個原則其中哪方實際取得房屋最為關鍵，而且一旦實際交房，再行出售房屋的可能性也不大，因為出售房屋必然要看房，如果房屋已經交付的話，看房成為不可能，由此看來，辦理交房手續對于購房人來講是規避一房二賣的最好手段。

三、動遷房被查封的風險

根據《上海市動遷安置房管理辦法》的規定，動遷房不允許辦理買賣合同抵押登記，因此對于取得產權的房屋最大的風險就是被查封。如果產權人有對外欠債而且無償還能力，一旦債權人起訴產權人并且將房屋查封，就會產生房屋無法辦理過戶手續的后果。如果產權人一直無力解決，甚至有房屋被拍賣執行的法律風險，這時購房人的已付房款也只能跟其他債權人一樣平等按比例參與分配，很難說能拿回多少，因此房屋查封的風險不得不預先考慮。有下面幾個方案供讀者參考。首先購房前先了解產權人的誠信以及資產狀況，如果了解到產權人有很多債務，就要慎重考慮了；其次可以要求進行房款的第三方監管或者產權人提供其他資產進行擔保，這種方法對于購房人最為安全，但是按照筆者了解的情況，產權人不大能接受；第三根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中第17條的規定，付清價款并實際占有房產且購房人是善意的，人民法院不得查封扣押和凍結。

根據這個規定，如果善意的購房人能夠在人民法院采取保全措施前付清全部房款的并且實際占有該房產的，那么可以規避被查封的風險。

【相關法規】第十七條被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

因此，在辦理房屋產權登記前，房屋被他人申請查封等財全措施的，購房人提出異議，并請求解除查封等財產保全措施，須符合三個條件：1、已支付全部價款；2、實際占有；3、購房人對此沒有過錯。否則，購房人異議不能成立，只能向賣房人主張房屋買賣合同的違約責任。

四、產權人無法確定的風險

動遷房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，所以該類房屋的買賣除受法律規范之外，還受到當地政府相關的政策約束。它和一般的商品房交易有很大的不同。很多人購買的拆遷安置房尚未辦理產權證，僅僅憑借一份動遷協議就出售房屋。因為沒有產權證，所以必須要弄清楚房屋的產權人是誰。對此光看動遷協議是不夠的，還需要參考戶口簿和住房調配單等資料。

聲明：本網頁內容旨在傳播知識，若有侵權等問題請及時與本網聯系，我們將在第一時間刪除處理。TEL:177 7030 7066 E-MAIL:11247931@qq.com