商品房退一賠一問題

商品房是否適用消費者權益保護法中有關“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經是一個爭議焦點，可以說也一直沒有解決。最高院有關司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實踐中，也發生過在仲裁案件中，支持了退一賠一。當然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房價款的一倍。對此，《解釋》基本上采納了仲裁實務的一些做法，應該說也是一個重大突破。在第八條規定了兩種情形，即在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導致買受人無法取得房屋的，買受人可請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。在第九條還規定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時，出賣人隱瞞未獲預售許可證的事實、隱瞞房屋已抵押的事實、隱瞞房屋已出售的事實，導致合同無效或被撤銷，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這一規定，也是針對了實踐中出現的問題，比如，在商品房預售合同簽訂后，開發商并未及時為購房者辦理商品房預售合同備案登記。因此，此時購房者并未取得對抗第三人的優先權。在房價上漲的情況下，出現了開發商將房屋以高價另售第三人，并搶先辦理商品房預售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購房，且一旦預售登記則取得優先權，原購房者反而不能對抗第三人要求取得房屋產權。這樣，前一份商品房預售合同勢必將解除，《解釋》的出臺，也就是保護了購房者利益，同時也懲罰了具有欺詐行為的開發商。段和段律師事務所·游炯

一、商品房一房多賣的處理依據是什么

商品房一房多賣的處理依據是最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》基于對開發商缺乏誠信行為的規制角度，創制了新的物權變動規則。

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

2、買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

3、在一房二賣中，預售合同登記的，是否具有對抗其他買受人的效力

4、在一房二賣中所賣的房屋若是被拆遷房屋，被拆遷人對補償安置房屋的優先權

拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立的拆遷補償安置協議，實際上包括兩方面的內容：一是拆遷人與被拆遷人就房屋的拆遷事項達成協議；二是就補償的房屋問題達成協議。如果用于產權調換的房屋屬于商品房的，實際上在拆遷人與被拆遷人之間形成了商品房買賣關系，應當適用房屋買賣的一般規則。而且因為買賣合同的標的物-拆遷安置用房的特殊性，該債權的性質為特種債權，具有物權的優先效力，該效力可以對抗第三人。于是，被拆遷人享有請求優先取得補償安置房屋的權利。

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