住改商規定賠償標準

基于對各地住改商補償規定的研究，總結對于該性質房屋的補償主要有以下幾種模式：

（一）大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定。

（二）規定住改商可以享受商業用房補償政策。

（三）參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同。

一、深圳舊改賠償標準

深圳舊城改造賠償標準問題：在《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》中關于舊改明確了法定最低補償標準，但《征求意見稿》一般沒有法律效力，因此尚未投入使用。目前，仍然按照《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》、《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行）》實施舊改賠償。

1.對商品房性質的房屋的補償住宅類房屋的被征收人選擇貨幣補償的，對商品性質房屋的補償，由具有相應資質的房地產價格評估機構依法評估確定。選擇產權調換的，住宅類房屋被征收人可選擇產權調換方式進行補償，按被征收房屋房地產權證書記載的建筑面積1:

1.2予以產權調換，或按被征收房屋房地產權證書記載的套內建筑面積1:1予以產權調換。房地產權證書或者房地產登記簿沒有記載套內面積或者記載不明的，按證載建筑面積1:1.2予以產權調換。

2.對非商品性質房屋的補償由具有相應資質的房地產價格評估機構依法評估確定的價格或市房屋征收部門發布的房屋征收補償基準價格確定，以價高者為準，并根據《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行）》(市政府令第292號）附件進行補償。

以上是《補償方案》中對商品性質房屋和非商品性質房屋的補償規定。另外選擇房屋產權調換的，被征收人應選擇所提供的安置房源中面積與應安置面積最相近的套型。產權調換房屋建筑面積(包括套內建筑面積）超過應補償建筑面積的，超出面積部分以產權調換后房屋市場評估價格結算差價；產權調換房屋建筑面積(包括套內建筑面積）小于應補償建筑面積的，差異面積部分以產權調換后房屋市場評估價格結算差價；被征收房屋市場評估價高于產權調換房屋市場評估價的，以市場評估價的差額結算差價。

在房屋面積和用途認定方面《補償方案》明確表示，被征收房屋的建筑面積(包括套內建筑面積）與房屋用途的認定，以房地產權證書、房地產登記簿記載的面積和用途為準；但房地產權證書記載與房地產登記簿記載不一致的，以房地產登記簿記載為準。

二、住改非三個條件是什么？

住改非房屋:是指國有或集體所有的土地上的房屋，其所有權證上載明的用途為住宅，但實際上用利其沿街的地理位置優勢改做經營，且依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續，并有納稅的記錄。

住改非的條件：

第一、被征收房屋的性質是住宅。

第二、被征收房屋在實際上用作經營。當然如何認定“經營”事實的存在，也有具體要求：

(1)依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產經營主體、地點、經營內容等；

因此可以直接認定房屋的實際用途。當登記注冊地和實際經營地不一致時，應當以實際經營地為準。

(2)完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證可以說明有生產經營活動，免稅單位應當提供免稅證明。

(3)租賃手續。對外出租的房屋，應當能夠提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。

(4)經營時間。在實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償；

一些被征收人會臨時將住宅改作生產經營，則此類房屋不被認定為“住改非”類型的房屋。

第三，應當按照房屋的實際使用現狀進行認定。是否為“住改非”房屋不僅要滿足以上兩項條件，更重要的是需要在實踐中也滿足。

例如，如果某些房屋性質為住宅，而且確實辦理了營業執照，但是卻未進行生產經營，是不能被認定為“住改非”房屋的。

因此，“住改非”的認定，需要查看房屋的性質是否為住宅，是否在辦理相關手續的情況下，確實在實踐中進行了經營活動。

三、停產停業損失補償的具體方式

《國有土地上房屋征收評估辦法》中規定，涉及停產停業損失的補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定，因此在全國范圍內沒有一個統一的停產停業損失補償方式。各個省市也都根據地方情況制定了相應的政策，因此，筆者謹在此大致歸納一下辦案過程中遇到的一些補償方式。

以被征收房屋的總體價值的一定比例計算停產停業損失。這種計算方式是在被征收房屋貨幣補償金額的基礎上，再乘以一定比例來計算停產停業損失。比如上海市就規定，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。內蒙古規定，停產停業補償標準不低于被征收房屋價值的百分之三。

按照房屋面積計算停產停業損失。比如在北京，用住宅房屋從事生產經營活動，按照實際經營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產停業損失補償費。

根據經營收入、利潤等指標確定停產停業損失。這種計算方法是以利潤額、營業額為基礎，計算停產停業損失補償額的。比如在深圳就規定，能依據完稅證明提供利潤標準的，給予6個月稅后利潤補償；不能提供利潤標準的，按上年度同行業月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月的補償。

以造成的實際損失確定停產停業損失。如河北省就規定，應當根據納稅情況、經營規模、停產停業期限等因素確定，按征收房屋造成的實際財產損失進行補償。

協商選擇與評估機構確定。有的地方直接規定，可以由當事人在幾種方式中選擇其一來確定停產停業損失，協商不成的，再委托有相應資質的評估機構通過評估確定。

比如在山西就有規定，可以選擇以下方式之一確定補償金額：

(1)按被征收房屋評估總價的一定比例計算；

(2)按被征收人上一年度納稅的稅后月平均凈利潤計算；

(3)按被征收房屋租金收益計算。當然，也有地方直接規定按照評估結果來確定補償金額。

現實中，也有些省份沒有規定具體補償方式，而是由各個市自行制定相應的政策。比如吉林、遼寧，具體補償方式就應該遵照當地市政府出臺的規定。

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